一邊是長期持有的不動產(chǎn)資源，一邊是隨著人才需求“水漲船高”、需要不斷優(yōu)化的居住環(huán)境，如何有效盤活存量資產(chǎn)，讓存量資產(chǎn)和新增投資形成良性循環(huán)，正在成為城市功能升級的“助推器”。
網(wǎng)下認購倍數(shù)達216.91倍，創(chuàng)歷史新高，公眾認購倍數(shù)達829.78倍，戰(zhàn)略配售投資者也均完成全額認購……隨著華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)售工作圓滿完成，蘇州交出了一份“現(xiàn)有存量”變“優(yōu)質(zhì)增量”的優(yōu)質(zhì)答卷：蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)模最大、運營最成熟的人才優(yōu)租房社區(qū)一躍成為具有持續(xù)增長潛力的優(yōu)質(zhì)資源，為人才安居可持續(xù)發(fā)展探新路。
將存量的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為城市發(fā)展的“活水”，作為蘇州工業(yè)園區(qū)大型國企的蘇州恒泰控股集團有限公司，以人才“住有宜居”的跨界探索，加速城市與人才的雙向奔赴。
服務(wù)疊加資產(chǎn)效能升級
實現(xiàn)租賃項目“投融建管退”全生命周期閉環(huán)
獨創(chuàng)“國資運營+人才安居+資本循環(huán)”三位一體模式，募集資金將用于租賃住房類基礎(chǔ)設(shè)施項目——此次，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金成功入市，不僅填補江蘇省租賃住房領(lǐng)域公募REITs空白，也開創(chuàng)了長三角人才安居工程與資本市場深度聯(lián)動的新模式。
REITs產(chǎn)品以擁有持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施項目作為底層資產(chǎn)，其收益主要來源于租金利息收入和資產(chǎn)增值。作為江蘇首單租賃住房領(lǐng)域公募REITs，蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金背靠優(yōu)租房項目菁英公寓，長期保持90%以上的出租率。
“菁英公寓是園區(qū)規(guī)模最大、運營最成熟的人才優(yōu)租房社區(qū)，運營13年來累計服務(wù)超3.4萬名高知人才，2024年末出租率為93.33%，歷史出租率和租金增長數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好?！碧K州恒泰財務(wù)總監(jiān)董偉說。園區(qū)優(yōu)租房定價為同地段同類產(chǎn)品市場租金價格的三分之二，“質(zhì)價雙優(yōu)”的特點非常明顯，不僅實現(xiàn)了國有資產(chǎn)的保值增值及對人才服務(wù)的居住保障，其穩(wěn)健的收益及現(xiàn)金流表現(xiàn)也獲得了資本市場的充分認可。
資產(chǎn)與資本的共生共贏
雙向驅(qū)動打造資產(chǎn)精益運營新范式
菁英公寓實現(xiàn)全流程數(shù)字化管理，構(gòu)建出租前、租中、租后的全生命周期服務(wù)閉環(huán)。以“星Future+”服務(wù)體系為核心，打造“居住+社交+成長”的新一代生活社區(qū)，提供安全、健康、舒適、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)居所。
“公募REITs對信息披露和透明度、監(jiān)管要求都相對較高。這次能夠發(fā)行公募REITs，說明開發(fā)建設(shè)和運營管理水平得到了市場認可，這也對我們接下來的精益化管理提出了新考驗?！碧K州恒泰戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理陳一雷說。
肩負為區(qū)域人才提供優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境的責任，蘇州恒泰將持有運營的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性強的金融產(chǎn)品推向市場，吸引社會資本參與?；鼗\的資金又可投入新的項目投資與建設(shè)中，實現(xiàn)“投融建管退”的良性循環(huán)，同時也促進蘇州恒泰不斷提升和迭代自身運營管理水平。
事實上，這種迭代已經(jīng)在悄然進行中。3月中旬，園區(qū)青年人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)暨青年人才社區(qū)建設(shè)推進大會召開，提出要全面推進高水平青年人才集聚區(qū)建設(shè)。
作為蘇州最大的租賃住房持有者與運營商，蘇州恒泰三年內(nèi)將完成旗下6大人才公寓品質(zhì)煥新，通過微改造優(yōu)化、增設(shè)青年人才實際需要的重點活動空間，重構(gòu)活力生態(tài)?！肮糝EITs對業(yè)績的要求，將加速我們挺進精益化管理的深水區(qū)。未來，蘇州恒泰的優(yōu)租房一定會從傳統(tǒng)的‘居住載體’轉(zhuǎn)型為‘居住生活體驗的生態(tài)圈’?！倍瓊フf。
一小步和一大步
國資與市場跨界協(xié)作彰顯城市治理能力
全國首單綠色住房租賃中期票據(jù)、全國首單“長三角一體化+碳中和”雙主題綠色公司債……近年來，蘇州恒泰以一系列金融創(chuàng)新探索，在服務(wù)大局中找準定位，在改革創(chuàng)新中擔當作為。此次發(fā)行全省租賃住房領(lǐng)域首單公募REITs，意味著公司在國資金融創(chuàng)新上又邁出了關(guān)鍵一步。
蘇州恒泰這次的試水，是國資與市場跨界協(xié)作探索人才安居永續(xù)發(fā)展的一次創(chuàng)新，打破了單純依賴財政投入的固有思維，開辟出一條政府引導(dǎo)、國資引領(lǐng)、市場力量廣泛參與的全新路徑。
“江蘇首單”，意味著由蘇州恒泰發(fā)起的這一模式，在一段時間內(nèi)會成為一個標桿——以租賃住房為代表的資產(chǎn)有了退出通道，由蘇州恒泰探索出的資產(chǎn)證券化經(jīng)驗可以為蘇州以外城市類似資產(chǎn)運營提供經(jīng)驗；在資產(chǎn)篩選、風(fēng)險隔離、現(xiàn)金流預(yù)測等核心環(huán)節(jié)積累的實操方法，更是為其他區(qū)域畫出清晰的路線圖?！盎蛟S我們可以打造一個共享平臺，探索租賃住房資產(chǎn)盤活更多的可能?！碧K州恒泰董事長余國華說。
國資與社會資本攜手，共同回應(yīng)人才安居的時代之問。從資本市場來看，這看似只是一小步——多了一款優(yōu)質(zhì)投融資產(chǎn)品；但這實則是跨越性的一大步——在蘇州未來公共服務(wù)供給、資源優(yōu)化配置等城市治理核心議題上，開拓出全新思路，讓城市治理朝著更高效、更利民的方向大步邁進。
蘇報駐園區(qū)首席記者 董捷
《蘇州日報》2025年05月09日A04版
