【案情簡(jiǎn)介】
陳某某與王某某是蘇州工業(yè)園區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，兩家是樓上樓下的鄰居。陳某某家住一樓，王某某家住二樓，平時(shí)兩家相處融洽，但由于今年發(fā)生的此次糾紛，為兩家之間的和諧鄰里關(guān)系籠上了陰影。某天，住在一樓的陳某某發(fā)現(xiàn)家中出現(xiàn)滲水，經(jīng)過小區(qū)物業(yè)公司排查，確認(rèn)是由于排污管道漏水導(dǎo)致，在修理過程中發(fā)現(xiàn)原來該管道早在房屋建設(shè)單位建造房屋時(shí)就已破裂，如果要修復(fù)需要從樓上王某某家進(jìn)入才能維修。但樓上業(yè)主王某某表示維修管道不是一兩天就能完成的，需要很久的時(shí)間并且會(huì)嚴(yán)重影響自己與家人的日常生活，于是一直找理由推脫，一拖再拖，導(dǎo)致排污管道漏水的問題無法解決。為了解決管道漏水問題，避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大，陳某某至蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘街道月墅社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。
【調(diào)解過程】
接到申請(qǐng)后，蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘街道月墅社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)立即指派經(jīng)驗(yàn)豐富的調(diào)解員進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解員隨即與民警、物業(yè)公司工作人員至陳某某家中一同查看具體情況，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)陳某某家中靠近總管道的地方，天花板確實(shí)已經(jīng)基本損毀，還可以看到有水珠連續(xù)滴落，漏水情況非常嚴(yán)重。經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)查看，進(jìn)一步證實(shí)如果要對(duì)陳某某家的排污管道漏水問題進(jìn)行徹底處理，則必須至樓上王某某家中修理才可。調(diào)解員與物業(yè)公司工作人員等準(zhǔn)備一同前往王某某家中查看，但經(jīng)過多次上門敲門，王某某要么不在家，要么找理由推脫。王某某明確表示拒絕，并揚(yáng)言如果破壞其家中裝修，要求陳某某承擔(dān)全部損失。對(duì)此，陳某某情緒也非常激動(dòng)，揚(yáng)言要通過其他途徑進(jìn)一步維權(quán)，擴(kuò)大事態(tài)影響。
為防止雙方矛盾進(jìn)一步升級(jí)，避免陳某某損失擴(kuò)大，針對(duì)雙方的矛盾焦點(diǎn)，調(diào)解員查閱了該小區(qū)《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議中明確了物業(yè)公司對(duì)于管道等公共設(shè)施維護(hù)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)。調(diào)解員隨即與物業(yè)公司進(jìn)行溝通，告知其在此次糾紛中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，協(xié)調(diào)其承擔(dān)部分賠償，以便調(diào)解工作能夠繼續(xù)順利推進(jìn)。同時(shí)，調(diào)解員再次上門對(duì)王某某做思想工作，從法律法規(guī)、鄰里和諧等方面對(duì)其進(jìn)行勸說，告知其業(yè)主在房屋裝修過程中，應(yīng)盡量避免對(duì)管道的損害，并需要留下足夠的檢修口，以方便對(duì)管道等設(shè)施進(jìn)行維修、維保。并且提醒王某某，如果管道不及時(shí)檢修，漏水情況進(jìn)一步嚴(yán)重很可能也會(huì)對(duì)其家中的地板等造成不良影響。到時(shí)即便不至其家中進(jìn)行檢修工作，其家中的裝修也有可能會(huì)被破壞。經(jīng)過調(diào)解員的耐心勸導(dǎo)，王某某的態(tài)度有所緩和，表示同意工作人員至其家中對(duì)排水管道進(jìn)行檢修。但同時(shí)提出疑問，稱維修管道期間其與家人的日常生活受到影響該如何解決，畢竟管道漏水不是他家導(dǎo)致的，不應(yīng)該由他承擔(dān)這些損失。調(diào)解員隨即與物業(yè)公司進(jìn)行溝通，最終確定由物業(yè)公司與房屋建設(shè)單位共同處理此問題，但檢修期間是否可以讓王某某一家居住酒店，產(chǎn)生費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)還是由房屋建設(shè)單位承擔(dān)還需進(jìn)一步協(xié)商。
經(jīng)過多方溝通協(xié)調(diào)，調(diào)解員再次聯(lián)系陳某某、王某某、物業(yè)公司以及房屋建設(shè)單位組織調(diào)解。調(diào)解現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)解員告知王某某，在特殊情況下，物業(yè)公司或者房屋建設(shè)單位對(duì)管道檢查修理時(shí)業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合，若檢修期間對(duì)業(yè)主產(chǎn)生相關(guān)損失或費(fèi)用可以協(xié)商相關(guān)賠償。調(diào)解員還表示，此糾紛中，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，總管道也在物業(yè)的維保范圍之內(nèi)，但物業(yè)公司未按合同約定定期對(duì)管道進(jìn)行合理、規(guī)范的維保，因此，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分責(zé)任；同時(shí)，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第四款規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，最低保修期限為2年。本案中，雖然爭(zhēng)議管道已過房屋建設(shè)單位保修期限，但如若管道本身材料不合格，房屋建設(shè)單位仍需承擔(dān)部分責(zé)任。此糾紛中，房屋建設(shè)單位是在建造時(shí)就未將相關(guān)責(zé)任義務(wù)履行到位，從而導(dǎo)致排污管道漏水，因此，房屋建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，物業(yè)公司同意先行墊付部分維修費(fèi)用，從王某某家中的總管道進(jìn)行檢修，同時(shí)在檢修過程中，邀請(qǐng)鑒定人員對(duì)此問題進(jìn)行責(zé)任鑒定并出具相關(guān)證明，根據(jù)專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果，由房屋建設(shè)單位承擔(dān)陳某某家中房屋天花板的損壞賠償責(zé)任，并由房屋建設(shè)單位承擔(dān)王某某一家臨時(shí)居住酒店的費(fèi)用。陳某某和王某某均表示可以接受調(diào)解員的處理方案，最終達(dá)成一致意見。
【調(diào)解結(jié)果】
經(jīng)過協(xié)商，陳某某、王某某、物業(yè)公司、房屋建設(shè)單位對(duì)調(diào)解結(jié)果表示認(rèn)可，自愿達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：
1.由物業(yè)公司聯(lián)系專業(yè)人員對(duì)排污管道漏水問題進(jìn)行檢修；
2.檢修管道對(duì)陳某某家造成的損失由房屋建設(shè)單位承擔(dān)；
3.檢修期間，王某某與其家人可以居住在酒店，費(fèi)用由房屋建設(shè)單位承擔(dān)。
至此雙方矛盾徹底解決，對(duì)調(diào)解結(jié)果均表示滿意。
【案例點(diǎn)評(píng)】
現(xiàn)如今，因房屋管道漏水而引發(fā)鄰里糾紛的情況越來越普遍，對(duì)和諧鄰里關(guān)系造成了較為嚴(yán)重不良影響。處理上述糾紛，調(diào)解員通過及時(shí)耐心勸導(dǎo)，竭力避免爭(zhēng)議雙方經(jīng)濟(jì)損失擴(kuò)大，之后再根據(jù)案件具體情況邀請(qǐng)物業(yè)公司、房屋建設(shè)單位等利害關(guān)系人共同參與調(diào)解，從根本上一攬子解決此次管道漏水的鄰里糾紛，從而達(dá)到定紛止?fàn)帯⒑椭C鄰里的調(diào)解效果。
